משכנתאות לאלפיון העליון

אם חשבתם שמשכנתא מיועדת רק לזוגות צעירים ומשפחות שידם אינה משגת לרכישת דירה – נכונה לכם הפתעה.

מסתבר שבקרב לוקחי המשכנתאות ישנו פלח שוק מצומצם מהאלפיון העליון, הרוכש דירות יוקרה ולווה מיליוני שקלים. אנשים אלה נוטים לרכוש בתים המגלמים חלק גדול מההון העצמי שלהם ולכן יצטרכו לקחת הלוואות גדולות. לגבי החזרים חודשיים, אם שאלתם, זה נורמלי שהם יוצאים באזור ה-30,000 שקל.

רוב המשפחות מוציאות את השקלים האחרונים שנותרו להן על דירה – ואילו העשירים קונים מותרות בכסף שהם לווים, ובכלל זה בתי יוקרה. כשזה נוגע לרמת החיים, מסתבר שתמיד יש לאן לשאוף: בית גדול יותר, מיקום טוב יותר או סתם עוד נכס להשקעה.

~ מעוניינים בבתי יוקרה? בקרו באתר 25M המציג לוח בתי יוקרה למכירה ~

דוגמא מהחיים

למנכ"ל חברת נדל"ן, שמשתכר כ-10,000 דולר נטו בחודש, לא כולל בונוסים ורווחים ממניות, יש הרבה דרכים להימנע מלקיחת משכנתא. יש לו גישה להון עצמי רב, כמה מיליוני שקלים לכל הפחות. מספיק כסף כדי לקנות דירת יוקרה בתל אביב או וילה באחד מיישובי השרון. ובכל זאת הוא קיבל את ההחלטה לקחת משכנתא, למרות שהוא לא חייב. אז למה הוא צריך משכנתא על הראש? הוא בחר עבור משפחתו וילה יוקרתית בהרצליה עם מגרש בשטח של 2 דונם, המוערכת על ידי שמאי הבנק בכ-10 מיליון שקל. כדי לממן את ביתו החדש הוא לקח משכנתא בגובה 3 מיליון שקל המהווה כמעט שליש ממחיר הרכישה וישלם תשלומים חודשיים של כ-25 אלף שקל.

למה אנשים לוקחים את המשכנתאות האלה?

זה לא שאין להם את המזומן בהישג יד, אבל לפעמים אי אפשר להשתמש בו בזמן רכישת הבית. הם מעדיפים לא למכור נכסים כמו קרנות ומניות ולקנות בכסף הזה בית. בהתחשב בכך שאנו נמצאים בתקופה של ריביות משכנתא נמוכות יחסית, הגיוני שהרוכשים יקבלו את ההחלטה לקחת משכנתא במקום להוציא את כל כספם על דירה. לאדם בעל הכנסה גבוהה לא תהיה בעיה לשלם משכנתא חודשית של 20 אלף שקל בחודש, בניגוד למשפחה ממוצעת.

בתים להשקעה

הרבה אנשים שקונים דירה ויש להם כסף לשלם עליה במזומן, יעדיפו לקחת משכנתא מאשר לשלם את סכום הרכישה בבת אחת. הם חושבים שאת הכסף הנזיל עדיף להשקיע בדרכים אחרות מאשר ברכישת דירה. בנוסף, הם מנסים לשלם את המשכנתא שלהם כמה שיותר מהר כי הריבית שהם צריכים לשלם גדולה מהכסף שהם מרוויחים מההשקעה שלהם.

העלייה החדה במחירי הנדל”ן לצד ירידות בבורסה מהשנה-שנתיים האחרונות טיפה שינו את המשוואה הזאת, אך בראייה ארוכת טווח זה לא משנה את העובדה שלעשירי ישראל יש דברים יותר מעניינים לעשות עם הכסף שלהם מאשר להשקיע את כולו בנדל”ן ובמזומן.

"משכנתא לעשירים" מיועדות לרוב להשקעה בבתים, ולא בהכרח לצורך מגורים.

בנקים לעתים קרובות אינם שוקלים כיצד ההכנסה מהשכרת הנכס עשויה להשפיע על יכולת החזרת המשכנתא. הכנסה משכירות נלקחת בחשבון רק כאשר מדובר בנכסים עם חוזי שכירות ארוכים. במקרים מסוימים, הבנק ייקח בחשבון שלא תמיד הנכס יהיה מושכר. או שתידרש תקופה מסוימת לשיפוצים.

משכנתא כצעד עסקי חכם

על פניו, לקוחות שיש להם הון עצמי לא צריכים לקחת משכנתא. אבל זה לא תמיד נכון. אם יש לך מספיק כסף, זה תמיד עוזר להשוות בין ההשקעות הפוטנציאליות השונות ולראות אילו מהן יתנו לך תשואה טובה יותר. משכנתא יכולה לעזור לך לקבל ריבית נמוכה לאורך תקופה ארוכה. במילים אחרות, במקום לנצל את כל ההון העצמי שלך על רכישת בית, אתה יכול להשתמש בהלוואה בריבית נמוכה כדי לתת לכסף שלך לעבוד עבורך בצורה יותר טובה.

לכולנו יש שיקולים שונים בכל הנוגע ללקיחת משכנתא עם החזר חודשי גבוה. עבור אלה ממעמד הביניים, זה יכול להיות קשה כי זה יכול לקצץ בתקציב משק הבית ולהגביל הוצאות אחרות באופן שאינו אפשרי עבור אנשים שאינם עשירים. אם הלקוח הממוצע רואה משכנתא ככזו המסייעת לו להתקדם בחיים ולשפר את תנאי מגוריו, הלקוח העשיר יראה את המשכנתא קודם כל כמכשיר שעוזר לו לשפר את מצבו הפיננסי ולמנף את ההון שלו בדרכים טובות יותר. לרוב, משכנתאות בהחזרים חודשיים גבוהים מאפיינות סוגי בתים ומיקומים ספציפיים; מדובר בנכסים במיקומים באיכות גבוהה ולא בנכסים הכי אטרקטיביים שיש בנמצא. לא מדובר כאן בעסקאות המניבות רווחים גבוהים ומהירים אלא לרוב מדובר בהשקעות סולידיות לטווח הארוך.

לקוחות אמידים נוטים לקחת משכנתא שנייה כדי לכסות את כל צרכי הבנייה והריהוט שלהם. מחירי הקרקע מאוד יקרים בימינו ולכן לפעמים זה יכול להגיע עד 25% מערך הנכס.

ההשקעה סולידית – המשכנתא לא

אחת הסיבות לכך שללווים בעלי הכנסה גבוהה עשויה להיות חשיפה לסיכוני משכנתא גבוהים יותר מאשר ללווים פחות אמידים היא שלעתים קרובות הם לוקחים משכנתאות עם תנודתיות גבוהה. וזה יכול להוביל לפערים גדולים בין ההחזרים החודשיים. אם המשכנתא שלכם צמודה לריבית הפריים, סביר להניח שהיא תעלה עם הזמן – כלומר ההחזר החודשי יעלה. נכון, חלק מהאנשים עלולים להיפגע מהגידול הזה, אבל רוב האוכלוסייה האמידה נכנסת לזה מרצון ומסוגלת להתמודד עם זה.

היחס של אנשי עסקים למשכנתא…

אנשי עסקים חיים בעולם רווי סיכונים, אך הם נוטים לראות את הסיכון כהזדמנות להרוויח כסף.

הם עוקבים אחרי ההתנהגות של המשכנתא, הם יודעים לפקח אחר ההחזרים החודשיים ולקבל מימון מחדש במידת הצורך. הם משתמשים בכוחם מול הבנקים כדי להבטיח שתנאי ההלוואה שלהם יהיו טובים יותר על ידי השוואת הצעות מכמה בנקים שונים.

אם התקשיתם לשלם את המשכנתא שלכם בחודש שעבר, עדיין מוקדם לחוש שותפות גורל עם האלפיון העליון. החזרים של 30 אלף הם די נדירים. רוב המשכנתאות בהחזרים גבוהים הן בסביבות 10,000 ₪ לחודש. זה יכול להיות זוג שהם אנשי הייטק שרוצים להיפטר מהמשכנתא שלהם כמה שיותר מהר. כדי לסיים משכנתא במהירות, אנשים רבים מעדיפים להשקיע את ההכנסה הגדולה שלהם במשכנתא גדולה יותר במקום לשלם רק 3,000 ₪ בכל חודש.

קשה להבין את האחוז המדויק של “משכנתאות האלפיון העליון” מבין כל המשכנתאות. רק כ-0.5% מכלל העסקאות בישראל הן מעל 1,000,000 דולר. כך שזה כלל לא מספר עצום של עסקאות, ומצד שני זה יותר נפוץ ממה שמקובל לחשוב. בכל חודש יש מי שלוקח משכנתאות גדולות כדי לממן נכסי יוקרה.

היחס ללקוחות בעלי אמצעים

לקוח מועדף (VIP) בד”כ ייהנה מיחס השמור לאנשים אמידים. הכסף שהוא מביא איתו אומר שהוא יכול לבצע את עבודת הניירת שלו מהר יותר. הוא גם יכול להתגמש לחלוטין בתזמונים ולקצר הליכים, ולפזר את העומס על כמות גדולה יותר של אנשי צוות. בסך הכל, זה די קל עבורו.

לקוחות אלו לרוב קובעים פגישה ביום, בשעה ובמקום המתאימים להם ביותר. לעתים קרובות הם מקיימים פגישות מחוץ לשעות העבודה של הבנק. לקוחות VIP מקבלים גם פרטיות וסודיות. לקוחות מסוג זה יבצעו בדרך כלל את הנסיעה לסניף הבנק רק עבור עסקאות גדולות ששוות את הזמן שלהם.

לקוח כזה לרוב מגיע למשרדי ההנהלה ומותר לו להיפגש עם מנהל הבנק באופן אישי. בנוסף, הלקוחות האמידים לא מבקשים משכנתא דרך אתר הבנק, אלא באמצעות הבנקאי האישי שלהם. לקוח כזה אינו מחויב כלל להגיע לבנק, אלא במעמד החתימה על מסמכי המשכנתא, אשר חייב להיעשות פיזית בשטח הבנק על פי חוק.

לא כל הסלבריטאים חושפים לעיני כל את חייהם האישיים. חלקם מעדיפים לשמור את חייהם הפרטיים הרחק מאור הזרקורים. גם אנשים מסוג זה זוכים ליחס מועדף בעת לקיחת משכנתא.